兄弟で実家の相続を揉めずに進める方法｜4つの分割方法と対策を行政書士が解説
兄弟間で最も揉めやすい相続財産が「実家（不動産）」です。現金と違って物理的に分割できないため、「誰が引き継ぐか」「金額をどう調整するか」で対立が起きやすくなります。実家を揉めずに相続するには、「現物分割・代償分割・換価分割・共有分割」の4つの方法から家族に合った形を選び、できれば生前のうちに家族で方針を話し合っておくことが最も有効な対策です。
目次
なぜ実家（不動産）の相続は兄弟間で揉めやすいのか
実家の相続がトラブルになりやすいのは、主に次の3つの理由からです。
- 物理的に分けられない：現金なら等分できますが、一軒の家を物理的に切り分けることはできません。
- 評価額の認識がずれる：「実家にいくらの価値があるか」の認識が兄弟間で異なり、不公平感が生まれます。
- 感情が絡む：「親と同居していた」「介護を担った」といった事情から、貢献度をめぐる主張が対立します。
実務では「兄は実家を残したい、弟は売って現金で分けたい」という対立を非常によく目にします。特に、兄弟の片方が実家に住み続けている場合には、もう一方が「住んでいる分だけ得をしている」と感じ、話がこじれるケースが多いです。
実家を兄弟で相続する4つの分割方法
実家などの不動産を分ける方法は、大きく4つあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、家族の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
① 現物分割 ― 実家をそのまま1人が引き継ぐ
実家を兄弟のうち1人がそのまま相続する方法です。手続きがシンプルですが、他の兄弟との間で不公平が生じやすく、次の「代償分割」とセットで調整するのが一般的です。
② 代償分割 ― 1人が引き継ぎ、他の兄弟に現金を支払う
実家を1人が相続し、その代わりに他の兄弟へ相応の現金（代償金）を支払う方法です。実家を残したい場合に有効ですが、引き継ぐ人にまとまった資金が必要になります。
③ 換価分割 ― 実家を売却して現金で分ける
実家を売却し、その売却代金を兄弟で分ける方法です。最も公平で分かりやすく、「誰も実家に住まない」ケースで多く選ばれます。ただし、売却のタイミングや価格で合意が必要です。
④ 共有分割 ― 兄弟の共有名義にする
実家を兄弟の共有名義にする方法です。一見平等ですが、将来売却・活用する際に共有者全員の同意が必要になり、次の世代でさらに相続が発生すると権利関係が複雑化するため、専門家としては最も慎重な検討をおすすめする方法です。
▶ 共有名義のリスクについて詳しくは「共有名義の不動産の相続について解説」をご覧ください。
不動産会社での不動産売買の経験から申し上げると、「”とりあえず”共有で相続しておこう」という選択は、後々のトラブルの火種になりがちです。共有での相続は、相続時は論点が少なく楽ですが、誰が不動産を使うのか（住むのか賃貸するのか）、費用は誰が持つのか、次の世代にどう引き継ぐのか、最終的にどのように清算するのか、など、所有期間中つきまとう問題が非常に多いです。実家の”出口”を早い段階で決めておくことが、結果的に兄弟関係を守ることにつながります。
実家の相続で揉めないための3つの対策
対策① 生前に家族で方針を話し合っておく
最も効果的なのは、親が元気なうちに「実家をどうするか」を家族で話し合い、おおまかな方向性を決めておくことです。相続が発生してからでは感情的になりやすいため、事前の対話がトラブルを大きく減らします。
対策② 遺言書を作成しておく
親が遺言書で実家の相続方法を指定しておけば、兄弟間の協議そのものが不要になり、争いを防げます。
対策③ 中立的な専門家を交える
兄弟や家族だけで話すと感情的になりがちな場合は、中立的な第三者（専門家）を交えることで、おだやかで建設的な話し合いがしやすくなります。
揉める「前」に家族で話し合う ― 家族未来会議のすすめ
実家の相続トラブルの多くは、「元気なうちに話し合っておけば防げた」ものです。しかし、親子・兄弟だからこそ「お金や実家の話は切り出しにくい」という声を多くいただきます。
柴田行政書士事務所では、相続争いが起きる”前”に、行政書士が中立的なファシリテーターとして家族の対話を支援する「家族未来会議」を主宰しています。実家をどうするか、親の希望はどうかを、専門家が間に入って前向きに話し合う場です。
よくある質問（Q&A）
- 実家を兄弟で分ける方法のうち、一番おすすめなのはどれですか？ A. 家族の状況によって異なります。誰も住まないなら「換価分割（売却して現金で分ける）」が最も公平です。誰かが住み続けるなら「代償分割」が現実的です。「共有分割」は将来トラブルになりやすいため、慎重な検討をおすすめします。
- 兄弟の1人が実家に住んでいて、話し合いに応じてくれません。どうすれば？ A. まずは中立的な第三者を交えた話し合いをおすすめします。それでも合意できない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停という手続きもありますが、関係悪化を避けるためにも、まずは早い段階で専門家に相談するのが得策です。
- 実家の価値（評価額）はどうやって調べればいいですか？ A. 固定資産税評価証明書や登記簿、相続税路線価で基礎情報を確認できますが、実際の売却価格（市場価格）とは異なります。公平に分けるには、市場価格の調査が重要です。当事務所では不動産実務の経験を活かした市場価格調査も行っています。
- 親が認知症になる前に、何をしておけばいいですか？ A. 遺言書の作成や、家族での話し合い（家族未来会議）が有効です。親の判断能力が低下すると、実家の売却や活用が難しくなるため、早めの備えをおすすめします。
実家の相続は「不動産に強い」行政書士へ（CTA）
実家の相続は、単なる書類手続きではなく、「この家を今後どうするか」という不動産の出口戦略まで含めて考える必要があります。柴田行政書士事務所は、代表が東急株式会社での不動産売買業務をはじめ10年以上の不動産実務経験を持ち、相続手続きから実家の活用・売却のアドバイスまでワンストップで、中立的な立場で対応できる点が強みです。
世田谷区用賀を拠点に、兄弟間で揉めない実家の相続をサポートします。初回のご相談は無料です。「実家をどうすればいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
関連記事（内部リンク）
＜記事末尾：監修者情報＞
この記事の監修者
柴田 駿（しばた しゅん）／行政書士（登録番号：第2308419号） 柴田行政書士事務所 代表。慶應義塾大学法学部卒業後、東急株式会社にて不動産売買業務に従事。その後、不動産クラウドファンディングのスタートアップを経て、2023年に柴田行政書士事務所を開業。相続・終活と不動産実務の両分野に精通し、実家の相続では手続きだけでなく売却・活用といった出口戦略まで支援している。「争う相続をなくす」ことを理念に、家族の対話を支援する「家族未来会議」も主宰。
所在地：東京都世田谷区用賀4-9-12 BIZcomfort用賀02号室