相続した不動産の節税 方法について解説！ 3年以内に売却するべき？
こちらの記事では、 相続した不動産の節税 について解説します。
目次
相続した不動産を売却するなら3年以内が節税の鍵
相続した不動産を売却する際、少しでも節税できる方法はないかと考える方が多いかと思います。その答えは「相続から3年以内に売却すること」です。これは、譲渡所得税の節税が可能となる特例を利用できる期間だからです。今回は、相続から3年以内に利用できる2つの特例について詳しく解説し、節税に役立つ情報を提供します。
相続した不動産の節税 に役立つ特例
1. 相続税の取得費加算の特例
まずは「相続税の取得費加算の特例」について見ていきましょう。相続した不動産を売却する際、この特例を利用すると、相続税の一部を取得費に加算することができ、結果として譲渡所得が減少し、譲渡所得税が軽減されます。
相続税の取得費加算の特例とは
この特例は、相続時に支払った相続税の一部を、不動産の取得費として計上できる制度です。譲渡所得税は、譲渡所得の額が大きくなるほど増加しますが、取得費が増えると譲渡所得が減少します。相続税の一部を取得費として加算できることで、譲渡所得が減り、結果的に譲渡所得税が軽減されます。
特例の適用要件と計算方法
相続税の取得費加算の特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
相続開始から3年以内に不動産を売却すること
相続または遺贈により不動産を取得したこと
取得した不動産に相続税が課税されていること
相続税の申告期限から3年以内に不動産を売却すること
譲渡所得の計算式は次の通りです。
譲渡所得 = 譲渡費用 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
この計算において、取得費に相続税の一部を加算することで、譲渡所得を減らし、譲渡所得税を節税することが可能です。
相続した不動産の節税 に関する手続きの流れ
この特例を利用するには、不動産を売却した翌年の確定申告で申請する必要があります。申告時には、相続財産の取得費に加算する相続税の計算明細書や譲渡所得の内訳書を提出します。これらの手続きを確実に行うことで、特例を適用して節税を図ることができます。
2. 相続空き家の3,000万円特例
次に「相続空き家の3,000万円特例」についてご紹介します。この特例は、一定条件を満たす相続不動産を売却する際に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
相続空き家の3,000万円特例とは
この特例を利用すると、譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税がゼロになります。つまり、3,000万円の控除を受けることで、譲渡所得税が発生しないケースが多くなります。
特例の適用要件
この特例を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
相続する家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物ではないこと
被相続人以外に居住者がいなかったこと
相続開始から3年以内に不動産を売却すること
売却代金が1億円以下であること
親子や夫婦など特別な関係にない人に売却すること
これらの条件を満たすことで、3,000万円の控除が適用され、譲渡所得税を大幅に節税することができます。
相続した不動産の節税 に関する手続きの流れ
この特例も相続税の取得費加算の特例と同様、確定申告時に申請します。ただし、必要書類が多いため、国税庁の指示に従い、正確に手続きを行うことが重要です。
特例の併用は不可。どちらを選ぶべきか
相続税の取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特例は併用できません。どちらの特例を利用するかは、譲渡所得の金額や相続税の額に依存します。譲渡所得が3,000万円以下であれば、相続空き家の特例を選ぶ方が有利です。一方、譲渡所得が3,000万円を超える場合は、取得費加算の特例を検討しましょう。
相続した不動産を売却する際の注意点
相続した不動産を売却する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。これらを事前に把握しておくことで、トラブルや後悔を避けることができます。
単独で相続し売却金額を分けると贈与と疑われる
相続人が単独で不動産を相続し、売却金額を他の相続人に分配する場合、税務署から贈与と見なされる可能性があります。このようなリスクを避けるためには、遺産分割協議書を作成し、特定の相続人が換価分割の目的で遺産を取得することを明記しておくことが重要です。
共有名義の不動産は全員から売却の同意が必要となる
共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対者がいると、売却が不可能になるため、事前に全員の同意を得ることが不可欠です。
取得費や所有期間は被相続人から引き継ぐことになる
相続した不動産の取得費や所有期間は、被相続人のものを引き継ぎます。このため、譲渡所得税の計算には、被相続人が購入した時の取得費と所有期間を使用する必要があります。
まとめ：相続した不動産を賢く売却するために
相続した不動産を売却する際は、相続から3年以内に売却することで、節税のための特例を最大限に活用することができます。しかし、特例の適用には複雑な要件があるため、売却を検討する際には、不動産会社や税理士などの専門家に相談し、正確な手続きを行うことが重要です。